SOHO上海世紀(jì)廣場正式易主

在SOHO中國董事長潘石屹公開叫賣4個月后，潘石SOHO上海世紀(jì)廣場終于正式易主，屹億劉益謙旗下的賣掉國華人壽成了新東家。

國華人壽32億購入SOHO上海世紀(jì)廣場

SOHO中國7月29日晚間公告稱，上海公司同意以32.22億元(扣除增值稅)為代價，廣場國華向國華人壽保險股份有限公司出售其持有的人壽SOHO世紀(jì)廣場。按照SOHO中國經(jīng)合審賬目，成新該物業(yè)2015年12月31日的潘石賬面值(相當(dāng)于截止當(dāng)時的評估值)為27.2億元，此次交易預(yù)計將為公司實現(xiàn)毛利潤約5.02億元。屹億

同日，賣掉國華人壽發(fā)布消息稱，上?？偛课挥谏虾５膹V場國華國華人壽保險正式從SOHO中國手中購入其旗下的SOHO上海世紀(jì)廣場，作價總計32.2億。人壽

SOHO世紀(jì)廣場位于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)世紀(jì)大道與向城路交匯處，成新是潘石一棟24層樓的高品質(zhì)5A甲級寫字樓，總建筑面積約為6萬平方米，包括4.25萬平方米的辦公面積以及238個地下停車位。可出租商業(yè)面積約432.23平方米，目前呈滿租狀態(tài)。2015年度，該物業(yè)為SOHO帶來的租金收入約為1.09億元。

據(jù)了解，早在今年3月份SOHO中國的業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹便公開宣布，SOHO中國決定抓住北京、上海房價上漲的良機(jī)，出售旗下相對成熟、出租情況較理想的非核心資產(chǎn)。SOHO世紀(jì)廣場成為公開宣布的第一個待出售項目。消息一經(jīng)公布就引起了市場的極大關(guān)注，從最初的19組整購意向客戶到第二輪深度接觸的5家客戶，最終國華人壽以32.2億元購入。

SOHO中國轉(zhuǎn)型后業(yè)績下滑

自宣布轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國的財務(wù)數(shù)據(jù)便開始連續(xù)下滑。財報顯示，這家曾經(jīng)的百億企業(yè)2015年營業(yè)額僅為9.95億元，較2014年下降約84%。

“能賺的錢就賺，既然市場給了這么好的機(jī)會。”面對轉(zhuǎn)型后“難看”的財務(wù)報表，潘石屹這句話更像一種妥協(xié)。

過去四年，他們的除稅前凈利分別為181.95億元、124.70億元、66.89億元和14.07億元，每年的跌幅分別達(dá)到31%、46%和79%。2015年的權(quán)益股東所占純利下跌到僅為5.38億元，同比下滑87%。

在今年3月份的業(yè)績會上，SOHO中國CEO張欣還是用肯定的語氣表示他們的轉(zhuǎn)型非常成功。除了過去一年租金收入的上漲之外，公司2015年的毛利潤率為74%，相比2014年也提升了24個百分點。

SOHO中國對于業(yè)績下滑的解釋是公司的業(yè)務(wù)模式正在由開發(fā)銷售向自持轉(zhuǎn)變，他們希望自持物業(yè)持久的現(xiàn)金流成為公司未來盈利的支柱。SOHO中國2015年租金收入10.52億元，同比上升148%，但面對下滑速度如此之快的其他各項財務(wù)指標(biāo)，投資者顯然很有意見。

據(jù)了解，SOHO中國的轉(zhuǎn)型初衷，源于潘石屹夫婦對中國經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)判，他們認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)正在從投資型向消費型轉(zhuǎn)變。而在過去三年里，互聯(lián)網(wǎng)的興起和消費產(chǎn)業(yè)提升也確實成就了一批數(shù)量龐大、消費能力極強(qiáng)的中產(chǎn)階級。

他們提出了“為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式”的新定位。在由售轉(zhuǎn)租的同時，啟動SOHO3Q等項目，深度挖掘租賃業(yè)務(wù)潛力。張欣認(rèn)為，自持策略不僅可以持續(xù)增加收入，而且資產(chǎn)本身也在不斷升值。

這聽起來像是一條可行的路，但舍棄利潤較高的銷售型物業(yè)，還是令潘石屹夫婦承受了極大壓力。正因為如此，今年3月份潘石屹宣布出售SOHO世紀(jì)廣場時，更多人將其理解為面對業(yè)績下滑的妥協(xié)。

而在此番出售公告中，SOHO中國也解釋稱，此次出售是公司對該物業(yè)所做投資的變現(xiàn)良機(jī)，其體量僅占集團(tuán)所持有投資物業(yè)可租總面積的3.7%，董事會認(rèn)為對集團(tuán)總租金收入的影響甚微。

資料顯示，SOHO中國目前持有的物業(yè)面積達(dá)170萬平方米，且多數(shù)位于一線城市優(yōu)勢地段，如果銷售閘門被打開，公司業(yè)績能很快恢復(fù)。不過在談及出售物業(yè)的話題時，SOHO中國總裁閻巖表示，公司對于出售物業(yè)并沒有既定目標(biāo)。“很多以出租為主的公司都會進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整，只要對公司有利，我們都會嘗試。”

劉益謙并非首次涉入地產(chǎn)行業(yè)

公開資料顯示，國華人壽成立于2007年11月，總部位于上海，當(dāng)前資產(chǎn)規(guī)模超過千億，大股東為上市公司天茂集團(tuán)，實際控制人是劉益謙。

據(jù)悉，這并非是劉益謙首次涉入地產(chǎn)行業(yè)，早年間劉益謙曾通過參與渝開發(fā)、首開股份保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等地產(chǎn)股的增發(fā)，間接投資房地產(chǎn)。

擁有“法人股大王”、“定增王”稱號的劉益謙，除了擁有國華人壽外，還持有安盛天平9.25%股份，早早布局壽險、財險雙線。

不過，盡管大手筆買入地產(chǎn)物業(yè)還成功曲線上市，國華人壽的經(jīng)營成績卻令人擔(dān)憂。

根據(jù)保監(jiān)會最新數(shù)據(jù)，當(dāng)年1-6月，國華人壽原保險保費收入203.63億元，保戶投資款新增交費120.36億元，投連險獨立賬戶新增交費5.64億元。而在一季度，國華人壽原保險保費收入184.71億元，保戶投資款新增交費118.48億元，投連險獨立賬戶新增交費7.72億元。

二季度國華人壽的新增保費，已經(jīng)跌至一季度的“零頭”，而據(jù)觀察，國華人壽保費暴跌有可能是因政策轉(zhuǎn)向所致。

值得一提的是，2016年3月，天茂集團(tuán)公告稱，保監(jiān)會已同意將國華人壽原股東上海日興康生物、上海合邦投資和上海漢晟信投資將所持有的股份轉(zhuǎn)讓給天茂集團(tuán)。

受讓后，天茂實業(yè)集團(tuán)股份合計持有國華人壽，占總股本的51%、實現(xiàn)控股，天茂集團(tuán)行業(yè)屬性已由“化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)”變更為“保險業(yè)”，國華人壽也由此并成為繼天安財險(借道西水股份)和華夏人壽(借道華資實業(yè))后第三起曲線上市的保險企業(yè)。

國華人壽的凈利潤已然表現(xiàn)不俗。天茂集團(tuán)于7月13日公布半年度收入預(yù)告顯示，國華人壽第二季度凈利潤約7.4億元，而在一季度，國華人壽為凈虧損3.97億元。

本文來源：http://www.iv82.cn/news/01a39199607.html

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