近日公布的城房城新存迎相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)市場熱度正在消散。價環(huán)據(jù)易居研究院報告顯示,比下其監(jiān)測的跌百100個城市新房成交均價同比增幅已連續(xù)14個月保持收窄態(tài)勢,房價環(huán)比下跌的房庫城市數(shù)量在近兩個月有所增加,2018年9月份升至31個。拐點9月份的城房城新存迎樓市庫存規(guī)模明顯增長,為近45個月以來首次顯著攀升。價環(huán)從數(shù)據(jù)來看,比下房價過高的跌百態(tài)勢受到遏制,今年第四季度或許會有更多房企加入到降價促銷的房庫行列中。對于購房者而言,拐點房價泡沫正在減少。城房城新存迎
房價同比漲幅連續(xù)14月收窄 31城環(huán)比下跌
今年9月,價環(huán)易居研究院監(jiān)測的比下100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/平方米,環(huán)比增長1.0%,同比增長7.7%。100城房價在連續(xù)12個月超過1.2萬元均價后,首次突破1.3萬元/平方米。
從歷史數(shù)據(jù)可以看出,9月百城新房成交均價同比上漲7.7%,增幅較之前明顯回落。報告稱,百城房價同比上漲曲線在2017年7月創(chuàng)下歷史新高,達到27.6%,隨后持續(xù)收窄,至今年9月,房價已連續(xù)14個月保持同比增幅收窄態(tài)勢。
分城市類別來看,今年9月,100個城市新建商品住宅中,一線、二線及三四線城市成交均價同比增幅分別為4.3%、12.6%和5.7%,相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%,一線城市有所擴大,二線城市、三四線城市有所收窄。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱,從幅度上看,二線城市的同比增幅最大,這也是此類城市政策頻頻加碼和“打補丁”的原因所在。報告還顯示,宜昌、北海和日照等城市房價同比增幅較大,分別達到了54%、44%和39%。他稱,若是增幅繼續(xù)偏大,未來政策收緊的可能性會增加。
從數(shù)量方面看,今年9月,100個城市中房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為31個,相比8月份的24個有所增加。今年1~9月,房價下跌的城市數(shù)量分別為39個、28個、34個、31個、23個、26個、20個、24個和31個,這說明在1~7月份房價下跌城市數(shù)量減少的大趨勢下,8~9月份有所增加,下跌城市數(shù)量的增加,也會延緩百城房價上漲的態(tài)勢。
報告數(shù)據(jù)顯示,100個城市中房價突破2萬元/平方米的城市共有12個,分別是深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、南京、寧波、珠海、燕郊和廣州,房價最高的城市是深圳,達到54818元/平方米。此外,蘇州、??凇|莞等城市也接近2萬元的均價。
9月再現(xiàn)供大于求 庫存或重返上行通道
該研究院發(fā)布的百城住宅庫存報告則顯示,截至2018年9月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米,環(huán)比增長2.9%,同比減少5.5%。
“2015年1月份以來,全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢,中間個別月份雖有反彈,但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長,是45個月以來首次顯著攀升。這意味著,庫存走勢迎來拐點,四季度將重返上行通道。”嚴躍進表示。
在供求關(guān)系上,9月房企推盤節(jié)奏明顯加快,100個城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬平方米,環(huán)比增長25.7%,同比增長22.2%。銷售方面卻出現(xiàn)萎縮,當(dāng)月新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環(huán)比減少4.2%,同比增長6.8%。
他稱,在連續(xù)多月出現(xiàn)供小于求后,9月份首次出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。對比歷史數(shù)據(jù),9月份供大于求的矛盾最尖銳,房企重新面臨較大的去庫存壓力。
此外,9月百城新房存銷比為9.2個月,比8月份的9.0個月有所反彈,這意味著,市場僅需9.2個月的時間就能消化完這些庫存。報告認為,類似反彈或說明,存銷比開始走出歷史低位水平。
當(dāng)然,不管是房價漲幅還是庫存數(shù)據(jù),不同城市已經(jīng)出現(xiàn)分化。在庫存上,100個城市中有18個城市的存銷比大于16個月,去庫存壓力依然較大;有65個城市的存銷比小于12個月,去庫存周期相對偏小。
報告認為,9月份全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲,說明供給規(guī)模較大,而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大,進而會更加依賴以價換量的策略。
“到了第四季度,預(yù)計各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快,供應(yīng)規(guī)模會放量。但市場觀望情緒近期比較濃厚,市場交易難言明顯反彈,住宅庫存規(guī)?;蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢會繼續(xù)倒逼房企主動降價,以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。”嚴躍進說。
“2018年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲,說明供給規(guī)模較大,而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大,進而會更加依賴以價換量的策略”。在嚴躍進看來,“庫存規(guī)模增加,一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài),同時也增加了購房者議價的空間”。
房企資金鏈持續(xù)收緊 “活下去”成其基本訴求
在樓市熱度消散之際,房企的狀況同樣趨寒。
前不久,在萬科公開喊出“活下去”后,市場才猛然發(fā)現(xiàn),原本光鮮亮麗的房企原來生存如此艱難。萬科董事會主席郁亮稱,萬科三年事業(yè)計劃書的制定將“活下去”作為基本要求,所有業(yè)務(wù)圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行。
他的擔(dān)憂并非沒有緣由。2018年上半年,萬科銷售增速不足一成,根據(jù)最新的公告顯示, 9月公司實現(xiàn)銷售金額434.2億元,同比下滑6%。與此同時,盈利增速也出現(xiàn)了下滑,歸母凈利為91.2億元,同比增長24.94%。明顯滯后于萬科去年中報36.47%的凈利潤增幅。
因此,十多天前,位于廈門的萬科白鷺郡售樓處,因為降價近一半,而遭遇了冰火兩重天——一邊是聞訊趕來搶房的人,另一邊則是“買貴了”的老業(yè)主上門維權(quán)。在隨后幾天里,萬科表示因為溫泉入戶無法實現(xiàn),業(yè)主可選擇賠償20萬,或解除合同退房,并補償資金利息。
連萬科這一體量的地產(chǎn)商在明面上都只能高呼“活下去”,更不要說其他小地產(chǎn)商了。據(jù)報道,前段時間在某房地產(chǎn)公司的內(nèi)部會議上,公司老總坦陳要是回款任務(wù)完不成就出售股權(quán)和地塊;地產(chǎn)商降價清盤引得原業(yè)主打砸售樓部要求退款的事件頻發(fā);不少在建項目均停工等待資金……種種現(xiàn)象說明:地產(chǎn)商的資金鏈確實出現(xiàn)了問題。
今年以來,房企融資渠道收緊,償債高峰來臨,企業(yè)“輸血”受阻。受2016年大規(guī)模發(fā)債影響,今年起房企亦進入償債高峰期,面對國內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等,企業(yè)資金進一步承壓。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示,從上半年60家重點房企的平均融資成本來看,約有67%的企業(yè)的融資成本相比年初有所提高,整體平均融資成本由2017年末的6.03%增至6.33%。
隨著融資成本的增加,房企的負債率也持續(xù)攀升。嚴躍進表示,企業(yè)當(dāng)前房屋銷售行情不佳,導(dǎo)致資金面吃緊。許多房企會選擇觀望,在拿地方面變得保守,保持收縮性的戰(zhàn)略。
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