地下空間應用的商商業(yè)立體剖面模型（資料圖）

北京商務中心區(qū)（CBD）規(guī)劃模型（資料圖）

今年初，朝陽區(qū)人代會新聞發(fā)布會上，業(yè)新迎新北京CBD核心區(qū)地下城規(guī)劃浮出水面?？臻g時隔8個月，規(guī)劃這一關乎北京城市發(fā)展的地下重要課題終于描繪出一個新的商業(yè)發(fā)展空間。昨日，中型北京商報記者從北京CBD管委會了解到，機遇北京將開挖深度最深、商商業(yè)面積最大、業(yè)新迎新功能最復雜的空間地下工程項目——CBD核心區(qū)地下空間。在四環(huán)限建大型商業(yè)的規(guī)劃大背景下，這也為北京核心區(qū)的地下商業(yè)發(fā)展提供了新路。

規(guī)劃地下五層

據(jù)了解，中型CBD核心區(qū)西起東三環(huán)，機遇東至針織路，商商業(yè)北鄰光華路，南鄰建國路，占地面積約30公頃。由18個地塊組成，是北京CBD目前重點開發(fā)的土地。該地下空間總面積達52萬平方米，一共分為五層，包括交通系統(tǒng)、地下商業(yè)街、地下公共建筑、地下基礎設施、地下儲存空間、地下防御空間等。

資料顯示，CBD地下區(qū)域的地下一層夾層為時政管廊層，承載城市雨水、污水、燃氣等市政設施的功能；地下一層為人行聯(lián)系層，按照規(guī)劃，CBD地下一層將與地鐵出口對接，上下班的人流從地鐵出來，可以通過地下的人行通道到達每一座樓宇。同時，餐飲、休閑以及其他地下商業(yè)都匯聚在地下一層。

地下二層則是車行聯(lián)系層，其目的是為了緩解CBD區(qū)域較為擁堵的地面交通，通過地下車行環(huán)廊，使車輛從核心區(qū)分流；地下三到五層為人防工程(兼做車庫)和機房，位于車行聯(lián)系層的下面，這里不僅鋪設熱力、電力管線，還可提供十幾萬平方米的防災避難空間，為整個核心區(qū)提供綜合保障。

商業(yè)新機遇

今年7月，北京市最新發(fā)布的《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄2014年版》中，首都功能核心區(qū)(東城、西城)不僅將禁止新建和擴建批發(fā)市場，1萬平方米以上的零售商業(yè)設施也被寫入禁止名單。有媒體稱，本次禁限令再度對新增零售商業(yè)持收緊態(tài)度，這也意味著1萬平方米的大中型商業(yè)項目將加速“邊緣化”。

四環(huán)限建，地下空間的規(guī)模開發(fā)讓大中型商業(yè)項目迎來了新機遇。今年9月，物美將觸角伸向地下商業(yè)地產(chǎn)，物美商業(yè)新聞發(fā)言人喬紅兵表示，地下購物中心預計將于明年內(nèi)對外開業(yè)。

據(jù)了解，目前北京的地下商業(yè)相對匱乏，以中低端零售業(yè)態(tài)為主，消防安全、客流壓力都是限制地下商業(yè)發(fā)展的重要原因。業(yè)內(nèi)人士認為，如何讓地鐵人流轉(zhuǎn)化為地下商業(yè)的客流仍是擺在各商業(yè)企業(yè)面前的重要課題。

公共服務屬性

據(jù)相關負責人介紹，CBD核心區(qū)地下空間內(nèi)的1號線、10號線，規(guī)劃中的R1線、17號線以及國貿(mào)橋東北側(cè)的公交換乘站都將打通，成為地下步道，兩側(cè)將成為商業(yè)街，讓行人可以在換乘路上直接逛商場、就餐。而整個核心區(qū)內(nèi)的建筑也將實現(xiàn)地下一層全連通。

對此，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長專家王永平表示，CBD地下全連通對商業(yè)發(fā)展的意義還有待實際檢驗。在王永平看來，CBD原有的地下空間已經(jīng)進行充分利用，將原有的地下空間與新開發(fā)的樓宇地下空間打通不僅增加了施工的難度和成本，而且對已有的商業(yè)也很難做出更多的調(diào)整，同時，因為商業(yè)地產(chǎn)分屬不同的產(chǎn)權單位，經(jīng)濟層面更容易產(chǎn)生利益紛爭。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利也表示，在CBD區(qū)域商業(yè)并不應該是主要的發(fā)展方向，強化公用設施服務才更加重要。郭增利認為，CBD地下空間的商業(yè)與所在區(qū)域的整體有一定的互補性，一方面，CBD區(qū)域的寫字樓白領需要生活性的服務設施，另一方面，CBD地下空間可以為白領的生活性服務提供場所。所以，開發(fā)CBD地下空間主要目的是提高整個區(qū)域的服務功能，而不是創(chuàng)造最大化的商業(yè)面積。北京CBD管委會相關負責人在接受北京商報記者采訪時也表示，CBD地下空間開發(fā)還是要以市場的需求為導向，商業(yè)的發(fā)展只是公共服務的一個配套設施。

開發(fā)待破題

北京對于地下空間的開發(fā)足夠充分，但利用效果一直不是很理想。以奧林匹克公園中心區(qū)的地下交通環(huán)廊為例，修建之初相關負責人表示，地下交通環(huán)廊的建設并非“奧運專用”，而是在奧運結束之后，會像所有市政設施一樣對全社會開放。但奧運結束不久就有媒體爆料稱奧園中心區(qū)地下環(huán)廊進入漫長的休眠期。類似的情況并不少見，中關村、金融街等多地的地下交通環(huán)廊因為標識繁多、 改造滯后、進出難等各種原因使用率大打折扣。對此，相關專業(yè)人士表示，環(huán)廊權屬和管理職責不明晰，運行中存在多頭管理、多頭不負責的情況，使得地下環(huán)廊無法發(fā)揮應有的效應。

郭增利表示，CBD在前期規(guī)劃中可能出現(xiàn)不理想、不方便的一些項目，恰好通過這次規(guī)劃的地下回廊將其彌補上，這樣的規(guī)劃措施才具有更現(xiàn)實的意義。

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