北京第三高總價(jià)項(xiàng)目生變 誰(shuí)來(lái)入伙華僑城豐臺(tái)地塊

“83億元北京第三高總價(jià)地塊”、北京“華僑城重回北京”、第高“華潤(rùn)招商退出”，項(xiàng)目一系列標(biāo)簽曾讓華僑城豐臺(tái)高價(jià)地塊備受關(guān)注。生變而今，入伙已確定案名為“新著東方”的華僑華僑城豐臺(tái)項(xiàng)目的命運(yùn)即將再次迎來(lái)轉(zhuǎn)折：北京產(chǎn)權(quán)交易所交易中心公開(kāi)信息顯示，華僑城擬以7.34億元掛牌出讓北京豐臺(tái)地塊項(xiàng)目公司49%股權(quán)。城豐此舉一度引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)該項(xiàng)目資金鏈承壓的臺(tái)地猜測(cè)，同時(shí)誰(shuí)將接盤(pán)僅半數(shù)的北京項(xiàng)目股權(quán)也成為坊間熱議的話(huà)題。

從分手到招親

近日，第高北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的項(xiàng)目一條信息讓華僑城豐臺(tái)地塊這個(gè)貼著“北京第三高總價(jià)地塊”標(biāo)簽的項(xiàng)目又一次回到人們的視野。

掛牌信息顯示，生變?nèi)A僑城似以7.34億元的入伙底價(jià)掛牌北京僑禧投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“僑禧投資”）49%股權(quán)，而僑禧投資股權(quán)的華僑轉(zhuǎn)讓條件還包括意向受讓方須書(shū)面承諾向標(biāo)的企業(yè)提供44億元借款。該借款將用于僑禧投資向轉(zhuǎn)讓方華僑城A提前償還借款的城豐借款利息。此外，轉(zhuǎn)讓條件中還強(qiáng)調(diào)，若僑禧投資有后續(xù)資金需求，受讓方應(yīng)按照持股比例共同提供借款。

據(jù)了解，僑禧投資為華僑城在2015年12月成立的全資子公司。資料顯示，僑禧投資旗下?lián)碛斜本┦胸S臺(tái)區(qū)一塊總建筑面積為31.52萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。而該地塊就是2015年11月4日，華僑城華潤(rùn)招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元取得的北京豐臺(tái)南苑B組團(tuán)地塊，該地塊總價(jià)在北京土地出讓歷史上排名第三。資料顯示，該地塊溢價(jià)率為50%，需配建“公共租賃住房”2.7萬(wàn)平方米，粗略估算后地塊實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士表示，從掛牌信息來(lái)看，華僑城此舉正是為項(xiàng)目尋找合作伙伴，為后續(xù)開(kāi)發(fā)注入資金。而且從49%的股權(quán)來(lái)看，華僑城依舊希望在項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)中掌控局面。

對(duì)此，華僑城北方集團(tuán)相關(guān)人士表示，對(duì)該事件的具體情況并不清楚，無(wú)法給予官方答復(fù)。但一位熟悉華僑城的人士則表示，公司的股權(quán)交易其實(shí)就是企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)行為，有部分媒體就此事有過(guò)度解讀的嫌疑。

實(shí)際上，華僑城本次出讓股權(quán)如此受行業(yè)關(guān)注，主要與該地塊之前的經(jīng)歷有關(guān)。據(jù)了解，當(dāng)初該地塊原本為華僑城、華潤(rùn)、招商三家國(guó)有企業(yè)組成的聯(lián)合體共同參與競(jìng)拍。僑禧投資最初投資方也由三方聯(lián)合成立。“但拿地當(dāng)天出現(xiàn)了變故”，一位親歷該地塊拍賣(mài)的業(yè)內(nèi)人士回憶，“當(dāng)初拿地不久市場(chǎng)就傳出消息，該拿地聯(lián)合體已拆伙。主要因?yàn)槭窃诟?jìng)拍階段，土地成本已超出華潤(rùn)、招商兩家企業(yè)預(yù)期，兩家房企選擇退出。最終地塊由華僑城獨(dú)自吞下。”拿地后，華僑城表示，該地塊作為企業(yè)時(shí)隔多年再次在北京拿地，戰(zhàn)略意義重大，公司已經(jīng)做好單獨(dú)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備。

此后，在蟄伏一段時(shí)間后，2017年3月，該項(xiàng)目終于揭開(kāi)面紗，并推出案名“新著東方”，并公布產(chǎn)品戶(hù)型未來(lái)主要為117-175平方米的高層及200平方米左右的疊拼產(chǎn)品，戶(hù)型均為3居以上。華僑城表示，“新著東方”將成為北京豪宅標(biāo)桿，銷(xiāo)售人員也給出8萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)范圍。

“從拆伙到獨(dú)立開(kāi)發(fā)再到尋找新的合作伙伴，華僑城重回京城的首個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之路略顯周折。”上述人士表示，樓市的風(fēng)云突變與華僑城的自身擴(kuò)張恐怕是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃做出調(diào)整的原因。

夾縫突圍

“新著東方”項(xiàng)目周邊競(jìng)品林立。資料顯示，2015年前后，北京豐臺(tái)板塊土地供應(yīng)呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，高價(jià)地層出不窮，一次次刷新行業(yè)心理底線(xiàn)。華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體以86.25億元拿下白盆窯高價(jià)地；葛洲壩以49.5億元取得豐臺(tái)樊家村地塊；中鐵建方興聯(lián)合體50.25億元取得南苑鄉(xiāng)石榴莊村高價(jià)地；中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以85.95億元取得南苑鄉(xiāng)槐房村地塊。

華僑城地塊與拿地5.6萬(wàn)元/平方米的成本低于樊家村高價(jià)地，但在容積率上不占優(yōu)勢(shì)。而與同地段的中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體5萬(wàn)元/平方米的拿地價(jià)格相比又貴出6000元/平方米。此外，部分競(jìng)品樓盤(pán)已經(jīng)搶先入市銷(xiāo)售，原本被調(diào)控壓制而日漸減少的高端改善型客群再度被蠶食。

“已經(jīng)啟動(dòng)蓄客的新著東方，在入市伊始就將面臨北京豪宅市場(chǎng)全方位的考驗(yàn)。”一位豪宅代理機(jī)構(gòu)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的人士分析，從入市時(shí)機(jī)、政策走向、周邊競(jìng)爭(zhēng)等方面來(lái)看，都對(duì)“新著東方”構(gòu)成一定挑戰(zhàn)。3月時(shí)，該項(xiàng)目進(jìn)入前期蓄客階段，按照當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，“新著東方”將在年中六七月正式開(kāi)盤(pán)。但事實(shí)上，當(dāng)前新入市北京豪宅取證難已是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)市場(chǎng)傳言，單價(jià)高于8萬(wàn)元/平方米的豪宅產(chǎn)品幾乎難以獲批。事實(shí)上，新政以來(lái)，北京新入市純新樓盤(pán)的確沒(méi)有超過(guò)單價(jià)8萬(wàn)元的項(xiàng)目。

顯而易見(jiàn)，當(dāng)初拿地樓面價(jià)高達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米的華僑城“新著東方”銷(xiāo)售價(jià)格若低于8萬(wàn)元/平方米，顯然是賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，但若超過(guò)紅線(xiàn)可能會(huì)面臨無(wú)法取證。而且如果為了控制成本，讓如此高端的項(xiàng)目毛坯交房，必然難以將品質(zhì)呈現(xiàn)出來(lái)，華僑城重回北京的“扛鼎之作”恐怕又難以擔(dān)當(dāng)。

此前，按照華僑城的計(jì)劃，“新著東方”是華僑城傾力打造的北京豪宅標(biāo)志性項(xiàng)目，也是按照華僑城北方集團(tuán)標(biāo)桿產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造的，“新著東方”將是華僑城“對(duì)東方人居新時(shí)代、新生活理念的鑄就”。

據(jù)了解，“新著東方”可售住宅面積14萬(wàn)平方米左右，以高層公寓為主以及少量疊拼類(lèi)型產(chǎn)品。項(xiàng)目由世界知名設(shè)計(jì)公司傾力打造，充分考慮新人居理念，融入東方風(fēng)骨、西方時(shí)尚，采用新東方建筑風(fēng)格。設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目以皇城王府的五進(jìn)式院落空間為設(shè)計(jì)靈感，打造禮序空間，200米超大進(jìn)深，實(shí)現(xiàn)了景觀層層遞進(jìn)。

此外，按照規(guī)劃，“新著東方”還將給客戶(hù)提供一個(gè)增值服務(wù)平臺(tái)，將基于華僑城品牌旗下文化、旅游、演藝、藝術(shù)館、文化主題酒店、主題公園、度假村、特色小鎮(zhèn)等系列資源打造一種全新的生活方式。

資金壓力

相關(guān)人士表示，按照拿地成本以及項(xiàng)目的打造標(biāo)準(zhǔn)推算，如果項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售均價(jià)無(wú)法達(dá)到10萬(wàn)元/平方米可能難以盈利。所以現(xiàn)階段對(duì)企業(yè)而言，放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏可能更為合理，但對(duì)企業(yè)資金鏈的承受能力是個(gè)考驗(yàn)。

“這或許是華僑城掛牌出讓該項(xiàng)目股權(quán)的原因之一。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前調(diào)控高壓，樓市資金面總體吃緊，房企資金壓力加大，部分地王項(xiàng)目更是需要快速獲取資金。

具體到該地塊而言，規(guī)劃中需要配建的物業(yè)類(lèi)型包括郵局、衛(wèi)生所、電信機(jī)房、教育用地、社會(huì)福利用地、公交樞紐用地、文化設(shè)施用地等，建設(shè)規(guī)劃難度較高，企業(yè)資金壓力也不小。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，僑禧投資截至去年底資產(chǎn)總計(jì)88億元，負(fù)債總計(jì)91億元，所有者權(quán)益約-2.6億元。2016年，公司營(yíng)業(yè)收入為零，凈利潤(rùn)為虧損2.6億元。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息的“其他披露內(nèi)容”一欄中還顯示，截至2017年4月30日，標(biāo)的企業(yè)應(yīng)付轉(zhuǎn)讓方的股東借款本金為90.8億元；標(biāo)的企業(yè)的注冊(cè)資本尚未繳付。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，另一個(gè)值得關(guān)注的是，華僑城近期加大企業(yè)擴(kuò)張，流動(dòng)性要求較高，通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)也可幫助企業(yè)回籠資金，有助于全國(guó)化的擴(kuò)張。

按照華僑城的內(nèi)部規(guī)劃，企業(yè)已將公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展提到戰(zhàn)略高度，并制定了央企排名跨越10位的目標(biāo)。同時(shí)，2017年?duì)I業(yè)收入要從去年的536億元增長(zhǎng)到800億元，并力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)120億元的利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)26.1%，并通過(guò)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略發(fā)力以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式的落地，實(shí)現(xiàn)加速換擋，彎道超車(chē)。據(jù)悉，華僑城未來(lái)將在全國(guó)建造100座特色小鎮(zhèn)。目前，華僑城在北京及周邊區(qū)域也可謂動(dòng)作頻頻，門(mén)頭溝齋堂鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也已經(jīng)啟動(dòng)。

公司目前已施行“戰(zhàn)區(qū)制”，其中的華僑城北方集團(tuán)將承擔(dān)華僑城京津冀豫晉等北方區(qū)域所有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。據(jù)悉，旗下除了“新著東方”、和園項(xiàng)目外，還包括近幾年獲得的北京及周邊多個(gè)項(xiàng)目。

2015年11月，華僑城非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)獲得審核通過(guò)，擬募集資金總額約58億元，與計(jì)劃擬定增規(guī)模80億元有一定的差距。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，跨越式發(fā)展，必然讓包括北方集團(tuán)在內(nèi)的華僑城對(duì)資金需求大幅增加。因此，對(duì)于資金需求日益迫切的華僑城而言，適當(dāng)出讓部分開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、難度大的項(xiàng)目股權(quán)也不失為理性之舉。

誰(shuí)來(lái)入伙

“現(xiàn)在的問(wèn)題是誰(shuí)會(huì)來(lái)入伙？”某代理公司人士表示，“新著東方”項(xiàng)目配建共建多，難度高，讓企業(yè)資金壓力大幅增加，也是當(dāng)初華潤(rùn)和招商認(rèn)為算不過(guò)賬的原因。從這點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)國(guó)企加入的可能性恐怕不大。民企可能更追求效率和利潤(rùn)，在之前市場(chǎng)上不少股權(quán)及項(xiàng)目收購(gòu)案例無(wú)不以“抄底”的姿態(tài)出現(xiàn)。而且，通常類(lèi)似情況企業(yè)一般會(huì)先通過(guò)自身資源尋求合作伙伴，通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易中心公開(kāi)尋求買(mǎi)家也從側(cè)面顯示出該地塊股權(quán)出手的難度。

而且從出讓49%的股權(quán)來(lái)看，新加入的伙伴是否愿意以如此大的投資只處于從屬狀態(tài)，甘于做財(cái)務(wù)投資人都是未知數(shù)。

但也有專(zhuān)業(yè)人士指出，調(diào)控對(duì)豪宅市場(chǎng)形成的壓力其實(shí)并沒(méi)有想象中的大，畢竟北京樓市豪宅產(chǎn)品的稀缺讓高端市場(chǎng)基本處于相對(duì)的恒定狀態(tài)，高端需求也會(huì)長(zhǎng)期存在。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，隨著政策不斷消化，前期被抑制的高端需求也會(huì)逐漸釋放，“新著東方”未來(lái)前景會(huì)逐漸樂(lè)觀。

2015年出讓的一波優(yōu)質(zhì)地塊，與當(dāng)前北京土地供應(yīng)以剛需類(lèi)住宅地塊為主相比，更顯得稀缺。而且從一線(xiàn)城市土地增值速度和幅度角度看，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目股權(quán)就顯得劃算不少，關(guān)鍵是接盤(pán)公司對(duì)樓市中長(zhǎng)期走勢(shì)的判斷。

專(zhuān)家分析，當(dāng)前部分房企通過(guò)招拍掛進(jìn)入市場(chǎng)的壓力增大，華僑城此類(lèi)股權(quán)也會(huì)受到關(guān)注。從當(dāng)前房企拿地的心態(tài)來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)在持股方面會(huì)更加靈活，效率也會(huì)更高，對(duì)于此類(lèi)地塊的興趣會(huì)比較大，但對(duì)入手房企的資金實(shí)力要求比較高。另外，金融機(jī)構(gòu)也可能在華僑城的考慮范圍之內(nèi)。

本文來(lái)源：http://www.iv82.cn/news/95d31699588.html

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