內(nèi)地與香港財團300億競購未來“香港最貴商廈”
香港地?zé)?,?nèi)地旺角朗豪坊辦公大樓245億港元全球招標(biāo)的香港香港傳言才消停,在六七公里開外,財團另一幢物業(yè)已截標(biāo)沖刺更高成交紀(jì)錄。億競
港媒報道,最貴怡和系旗下文化東方酒店集團放售的商廈香港怡東酒店于近日截標(biāo),接獲包括新鴻基、內(nèi)地希慎興業(yè)、香港香港華人置業(yè)與恒大聯(lián)合體等數(shù)個財團入標(biāo)競投,財團其中有財團出價達270億港元,億競貼近業(yè)主意向價。最貴
銅鑼灣怡東酒店所處地塊是商廈香港第一宗公開拍賣的土地,最早于1973年開業(yè),內(nèi)地被視為怡和系在香港唯一沒有冠以“文華東方”品牌的香港香港存在。開業(yè)四十余年后放盤,財團若順利成交,怡東酒店將被貼上另一個標(biāo)簽——“全香港最貴商廈”。
近兩年資金四處尋出路,加上今年二季度最受關(guān)注的美利道、啟德兩幅商業(yè)地王誕生,令香港商廈投資氣氛更為熾熱。在寫字樓市場供應(yīng)短缺、租金上揚的態(tài)勢中,一班地產(chǎn)巨頭悄然打起了精細(xì)的算盤。
香港業(yè)內(nèi)人士形成的主流意見是,怡東酒店于2015年獲批重建成商廈用途,無論是新鴻基還是華人置業(yè)等潛在買家,看中的幾乎都是物業(yè)本身重建后的潛力。
若按270億港元成交,物業(yè)每平方呎成本價逼近4萬港元。相比之下,十分鐘路程外的美利道地王,呎價逾5萬港元。
40年酒店沖刺紀(jì)錄
香港怡東酒店所處地塊是1841年以來香港第一宗公開拍賣的土地,至今地段號碼仍為Lot no.1。項目位于告士打道及銅鑼灣避風(fēng)塘,于1973年開業(yè),樓高34層,提供最多884間房,它一度是香港最大的酒店。
至今在官網(wǎng)上,這家四星級酒店的簡介仍保持著自我肯定:“香港怡東酒店是香港最有名的酒店之一,座擁優(yōu)越位置。”
只是時過境遷,曾經(jīng)再怎么風(fēng)光的酒店,在四十余年后也面臨重建的命運。2015年2月,香港屋宇署批出建筑圖則,允許香港怡東酒店重建一幢樓高26層,外加4層地庫的商廈,可建樓面面積約68.4萬平方呎。
文華東方集團此后以“有好的回報及現(xiàn)金流轉(zhuǎn)”為由,并未將怡東酒店重建提上日程,而是選擇于2017年6月決定“測試市場對可能出售該物業(yè)的意向”,正式宣布酒店待價而沽。
放盤消息甫一發(fā)布,市場迅速向香港怡東酒店給出了約250-300億港元的估值——高于朗豪坊放盤價格。若以該區(qū)段總價成交,該項目將打破2011年豐樹基金188億港元購買太古九龍?zhí)劣忠怀堑募o(jì)錄,登頂香港最貴成交物業(yè)。
港媒援引測量師說法稱,買家出價視乎物業(yè)重建后的用途等細(xì)節(jié)而定。目前怡東酒店周邊商廈每平方呎售價逾3萬港元,若重建方向為商場、寫字樓混合項目,將獲得更高估值,預(yù)計單價4-5萬港元,估值約273-340億港元。
上述人士進一步稱,考慮到怡東酒店今年就物業(yè)建筑物高度限制提出司法復(fù)核,并以勝訴告終,這將促使項目在原規(guī)劃26層基礎(chǔ)上有更大彈性。此外,項目擁有全海景,所獲估值更高。
香港業(yè)內(nèi)人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時也指,怡東酒店未來維持酒店用途可能性較低,料潛在買家會選擇拆除重建,并打造成商場、寫字樓混合項目。
盡管前期市場高度關(guān)注,香港怡東酒店在放盤后一個月內(nèi)傳出包括中資在內(nèi)多家財團感興趣,但招標(biāo)效果或許并不及文華東方集團預(yù)測。
根據(jù)港媒近日報道,香港怡東酒店已于9月中旬截標(biāo),最終市場人士放出的若干財團中,具名的僅有新鴻基、希慎興業(yè)、華人置業(yè)與恒大聯(lián)合體。其中,新鴻基在附近布局有wtcmore及世貿(mào)中心項目,被指中標(biāo)呼聲最高;恒大則因2016年以125億港元接盤華人置業(yè)灣仔物業(yè)備受關(guān)注。
值得一提的是,對于市場的傳言,恒大此后對媒體回應(yīng)稱:“入標(biāo)怡東酒店屬不實消息。”
香港業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示,目前內(nèi)地限制投資境外酒店、房地產(chǎn)等資產(chǎn),或許是影響中資企業(yè)參與收購的原因之一。同時以270億港元計,項目呎價3.95萬港元,若該價格不包括拆遷、重建等附加費用,成本將進一步推高。
對于怡東酒店入標(biāo)企業(yè)、價格等信息,觀點地產(chǎn)新媒體致電負(fù)責(zé)該項目的某代理行相關(guān)人士,該人士以“上市公司保密規(guī)定”為由,拒絕予以回應(yīng)。
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在文華東方集團正式公布前,香港怡東酒店的交易走勢都將是一個謎題。
雖然中標(biāo)結(jié)果未知,但進入2017年以來,香港房地產(chǎn)市場亦有為數(shù)不少的項目放盤出讓,因此怡東酒店不過是整體房地產(chǎn)市場熾熱的一個縮影。
以全幢酒店為例,中原(工商鋪)披露數(shù)據(jù)顯示,2016年香港僅成交2宗,總額9.88億港元;2017年上半年,成交宗數(shù)則升至8宗,總額達88.2億港元。
在上半年成交全幢酒店案例中,與怡東酒店同處銅鑼灣的J Plus Boutique Hotel則以呎價3.42萬港元被鎮(zhèn)科集團買下,面積4.97萬平方呎;單價最高則屬灣仔慶云街17-19號全幢,地盤1316平方呎,成交呎價高達9.12萬港元。
考慮到酒店投資周期、市場走勢及回報水平等,觀點地產(chǎn)新媒體了解,此前包括富豪酒店、爪哇、恒基地產(chǎn)等多家發(fā)展商均表態(tài)或作出酒店改建商廈的選擇。其中富豪酒店公開表示,核心區(qū)酒店需求飽和,發(fā)展商廈的回報“更可觀”。
文華東方集團于6月初宣布放盤香港怡東酒店時,也解釋原因是“由于本港商用物業(yè)估值高企”。
上述企業(yè)所指,與香港工商鋪物業(yè)租金和價格扶搖直上有直接聯(lián)系。據(jù)中原統(tǒng)計,僅寫字樓部分,2017上半年香港共錄得1236宗買賣成交,較去年全年上升2.3倍;成交金額368億元,同比上升26%。期內(nèi)中環(huán)皇后道中九號成交14樓3664平方呎,呎價3.97萬港元,創(chuàng)下全港分層商廈呎價紀(jì)錄。
戴德梁行也指出,2017年上半年房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)交易總額達546億港元,其中分層商廈投資是最受歡迎的領(lǐng)域。同時,內(nèi)地企業(yè)活躍在香港商業(yè)租賃市場,導(dǎo)致寫字樓空置率極低,其中中環(huán)僅為1.7%,鲗魚涌1.4%,尖沙咀一帶則為2.8%。
對此,中原(工商鋪)董事總經(jīng)理潘志明早前對觀點地產(chǎn)新媒體解釋稱,上半年恒基地產(chǎn)拍下的中環(huán)美利道地塊,樓面呎價逾5萬港元,助推了整體寫字樓呎價上升。受商業(yè)地王效應(yīng),港島甲級寫字樓更受追捧,呎價創(chuàng)新高仍將延續(xù)。
他還提及,中資企業(yè)進入工商鋪領(lǐng)域主要投資的是寫字樓,酒店則因可改造成寫字樓用途受關(guān)注:“中資企業(yè)主要選擇香港傳統(tǒng)甲級寫字樓、超甲級寫字樓,最好是臨海那種。”
與此相對應(yīng),香港發(fā)展商也隨之積極放售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè),包括恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)均尋求交易的可能性。其中恒基地產(chǎn)加價10%放售三個非核心物業(yè),估值約200億港元。
受到在怡東酒店放盤后,今年下半年以來,香港再度傳出鷹君集團旗下標(biāo)志性物業(yè)旺角“朗豪坊辦公大樓”全球招標(biāo),意向價逾245億港元,折合每平方呎逾3.5萬港元。有第三方機構(gòu)預(yù)計,未來或有更多家族式業(yè)主會將全幢商業(yè)物業(yè)標(biāo)售。
本文來源:http://www.iv82.cn/news/63c31099626.html
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